Договір участі в житлово-будівельному кооперативі як форма житлового інвестування

Анотація

В статті досліджується договір участі в житлово-будівельному кооперативі як особливої цивільно-правової форми залучення коштів у житлове будівництво. Наводиться авторське визначення даного договору. Здійснено аналіз правової природи житлово-будівельного кооперативу та визначено місце договору участі у механізмі фінансування будівництва житла. Обґрунтовано, що даний договір носить змішаний характер, адже він поєднує в собі елементи договорів про спільну діяльність, інвестиційну діяльність та договору підряду.

Досліджено співвідношення договору участі в житлово-будівельному кооперативі з іншими правовими механізмами житлового інвестування, зокрема, договором купівлі-продажу. Визначено особливості правового статусу члена кооперативу та ризики, які пов’язані з такою моделлю інвестування. Шляхом написання даного дослідження сформульовані висновки щодо місця договору участі в житлово-будівельному кооперативі у системі цивільно-правових форм інвестування житла.

Даний договір сприяє задоволенню житлових потреб учасників житлово-будівельного кооперативу, забезпечує юридичну визначеність їхніх внесків, регламентує порядок колективної участі у будівництві та контроль за використанням коштів.

Автор звертає особливу увагу на те, що до повного викупу квартири член житлово-будівельного кооперативу має право лише користуватися ним та розпоряджатися своїм пайовим внеском, але не самим об”єктом. Право власності на нерухомість виникає лише після повної виплати паю та офіційної державної реєстрації. До цього моменту майно належить житло-будівельному кооперативу. Відповідно, після виконання умов договору участі в житлово-будівельному кооперативі член кооперативу набуває майнові права на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості він набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Цивільно-правове регулювання договору участі в житлово-будівельному кооперативі потребує дослідження та законодавчого врегульовання у повному обсязі. Все це породжує ряд суперечностей на практиці. У зв’язку з цим сформульовано висновки та пропозиції щодо удосконалення національного законодавства.