Нерухомість – річ чи майно: проблеми понятійного апарату Проєкту оновленого Цивільного кодексу України

Анотація

У статті акцент зроблено на важливості формулювання понятійного апарату як у теорії цивільного права, так і у цивільному законодавстві при розробці Проєкту оновленого Цивільного кодексу України (далі - Проєкт ЦК). Неузгодженість певних термінів, а також правильність формулювання їх сутності мають істотний вплив на редакцію відповідних норм, їх застосування на практиці. Досить важливим є формування змісту та структури Проєкту ЦК, щоб фахівці могли цілісно сприймати цей базовий нормативний акт України, здатні системно осягнути всю новітню та існуючу термінологію. Ознайомлення фахівців з окремими книгами Проєкту ЦК не дає цілісної уяви про цей нормативний акт. Автори у Проєкті ЦК зіштовхнулися з істотними проблемами розуміння таких понять як “нерухоме майно” та “нерухома річ”, “об’єкт нерухомого майна”, “нерухомість”, “правовий режим нерухомого майна”, “будівля”, “державна реєстрація речевих прав” і можуть прогнозувати, що подібні проблеми очікують й інших фахівців. При аналізі речового права автори помітили різний зміст відповідних норм, зокрема, у додатку до Книги першої Глави 23¹ (ст. 327¹ Проєкту) «Нерухомі та рухомі речі» та Книги третьої, яку пропонується назвати «Речеве право». Також різними є підходи до поняття “річ”, “майно” (ст.177² Проєкту ЦК),сутність та співвідношення таких об’єктів як “гроші” та “фінансові інструменти”. Встановлена непослідовність формулювання понять, які мають узгоджуватися між собою, зокрема, якщо “річ” – це предмет матеріального світу і з урахуванням ст. 187 чинного ЦК України складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від неї без її пошкодження або істотного знецінення, то “майно” як сукупність речей має відрізнятися лише кількісними, а не якісними параметрами. Суперечності, які були закладені в базисній термінології неодмінно відбиватимуться й на інших поняттях таких як “нерухомість”, “нерухома річ” або “майно”. Обгрунтовано, що головна властивість об’єктів нерухомості – зв’язок із землею, що спонукає сприймати таку річ як невіддільну від землі, а у Проєкті ЦК пропонується ввести поняття «кондомінімум», який пов’язує квартиру з тим майном, за допомогою якого обслуговується будинок, включаючи, насосні станції, тепломережу, відповідні земельні ділянки. Поняття «кондомінімум» має впливати й на реєстрацію права власності на квартиру.