Договори будівельного підряду в системі речових прав на нерухоме майно

Анотація

Стаття присвячена аналізу доктринальних і законодавчих аспектів договорів будівельного підряду в контексті системи речових прав на нерухоме майно в Україні з акцентом на їх правову природу, момент виникнення права власності, реєстрацію та захист в умовах земельної реформи та цифровізації.

Проаналізовано ключові нормативно-правові акти, зокрема Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закон України «Про інвестиційну діяльність», які визначають консенсуальний характер договору підряду, перехід права власності за актом приймання-передачі та обов’язковість державної реєстрації.

Акцентовано увагу на колізіях щодо моменту виникнення права власності на новостворений об’єкт, подвійної реєстрації (договору та права), відповідальності за дефекти та ризиків рейдерства. Особливу увагу приділено доктринальним концепціям українських цивілістів, які еволюціонують від класичної моделі підряду до комплексної з урахуванням інвестиційного характеру, публічних інтересів і цифрових технологій.

Розглянуто механізми захисту речових прав, включаючи судове визнання права власності, гарантійні утримання, набувальну давність та протидію незаконному відчуженню.

Підкреслено прогалини в регулюванні, такі як неузгодженість норм ЦКУ та ГКУ, відсутність єдиної практики щодо самобуду, недостатня інтеграція реєстрів та бюрократичні бар’єри. У центрі дослідження – трансформація інституту підряду: уніфікація моменту реєстрації, спрощення процедур для інвесторів, адаптація до європейських стандартів захисту майнових прав.

Розглянуто судову практику Верховного Суду щодо перехідних положень, самобуду та визнання права власності за актом. На основі аналізу доктрини та законодавства стаття обґрунтовує необхідність внесення змін до ЦКУ щодо чіткого визначення моменту переходу права власності, автоматичної реєстрації за актом та посилення відповідальності забудовника.

Наголошено на важливості скорочення строків набувальної давності для добросовісних набувачів, запровадження електронного акту приймання-передачі та захисту прав інвесторів.

Зроблено висновок про те, що подальше вдосконалення правового регулювання договорів будівельного підряду є ключовим для стабільності майнового обігу, залучення інвестицій та євроінтеграції України, перетворюючи виклики реформ на можливості правової визначеності та економічного зростання.