Недійсність іпотечного договору у випадку передання в іпотеку майна, що перебуває у спільній сумісній власності, без нотаріально посвідченої згоди усіх співвласників

Анотація

У статті здійснено комплексний науковий аналіз застосування інституту недійсності цивільно-правових договорів при укладенні іпотечного договору щодо нерухомого майна, яке перебуває у спільній сумісній власності, без нотаріально посвідченої згоди усіх співвласників. Обґрунтовується теза про особливу роль правового інституту недійсності як способу охорони принципу непорушності права приватної власності та реагування на порушення імперативних вимог законодавства.

Зазначено, що передання в іпотеку нерухомого майна, яке перебуває у спільній сумісній власності, не лише обмежує можливість співвласників розпоряджатись належним їм майном, але й створює ризик примусового відчудження майна, переданого в іпотеку, що у своїй сукупності обумовлює та виправдовує підвищені вимоги до об’єктивізації волевиявлення усіх співвласників такого майна. Аргументовано, що відсутність нотаріально посвідченої згоди іншого зі співвласників нерухомого майна свідчить про дефект повноважень особи, яка вчиняє правочин, а не про відсутність її цивільної дієздатності. Доведено недоцільність застосування положень ч. 2 та ч. 3 ст. 203 ЦК України до таких правовідносин.

Обґрунтовано, що передання спільного сумісного майна в іпотеку без нотаріально посвідченої згоди іншого зі співвласників істотно звужує зміст права власності та створює реальну загрозу втрати майна. Зроблено висновок, що імперативна вимога щодо нотаріального посвідчення згоди всіх співвласників майна на його передання в іпотеку має безальтернативний характер, а її недодержання є самостійною підставою для визнання іпотечного договору недійсним.

Особливу увагу приділено еволюції судової практики та зміні акцентів у правозастосуванні – від безумовного визнання іпотечних договорів, укладених без нотаріально посвідченої згоди усіх співвласників майна, недійсними до оцінки добросовісності контрагента за такими іпотечними договорами. Критично оцінено підхід, за яким презумпція згоди співвласника тлумачиться на користь добросовісного набувача, оскільки такий підхід фактично нівелює законодавчо встановлений механізм об’єктивізації волі співвласників і підриває гарантії захисту права власності.