Гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому: проблеми та тенденції правозастосування

Анотація

У статті досліджуються правовідносини, що виникають у процесі інвестування в об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, крізь призму правозастосування положень Закону України № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Наголошено на міжгалузевому характері правового регулювання, що охоплює як приватноправові, так і публічно-правові елементи, а також на необхідності коректного визначення юрисдикції спорів. Автор аналізує чинну судову практику, яка лише починає формуватися і наразі не демонструє достатнього рівня системності чи глибини у тлумаченні норм нового законодавства. Звертається увага на випадки помилкового застосування норм Закону № 2518-IX до правовідносин, які виникли до набуття ним чинності, зокрема, до договорів купівлі-продажу майнових прав. Такі підходи визначаються як хибні та такими, що створюють загрозу для єдності та передбачуваності судової практики.

Окрема увага приділена аналізу понятійно-категоріального апарату Закону № 2518-IX, зокрема, розмежуванню між правом власності на об’єкт нерухомості та спеціальним майновим правом, що підлягає державній реєстрації у процесі будівництва. Виявлено проблеми, пов’язані з недотриманням цього розмежування судами, що призводить до правових помилок і суперечностей. Обґрунтовано, що ефективне впровадження Закону № 2518-IX потребує не лише його формального застосування, а й належного розуміння його цілей, термінології та предмета правового регулювання.

У висновках зазначено, що судова практика у цій сфері ще не є сталою, але вже демонструє окремі позитивні прецеденти. Запропоновано низку шляхів удосконалення правозастосування, серед яких: проведення систематичних навчальних заходів для суддів, напрацювання уніфікованих правових позицій Верховним Судом, а також чітке розмежування сфери дії нового закону та загального цивільного законодавства. Також наголошено на необхідності врахування моменту набуття права на виконання будівельних робіт, що безпосередньо впливає на визначення застосовного законодавства. Таким чином, дослідження містить комплексний аналіз актуальних проблем і дає рекомендації, що можуть сприяти підвищенню ефективності судової діяльності в умовах оновленого правового поля.