Правова природа майнових прав у договорах купівлі-продажу нерухомості: український та зарубіжний досвід

Анотація

Майнові права як предмет договорів купівлі-продажу нерухомого майна є важливим інструментом цивільно-правових відносин в Україні, спрямованим на забезпечення гнучкості транзакцій на ринку нерухомості. Однак їх правова природа та регулювання залишаються нечіткими, що породжує правові суперечності та ризики для сторін.

У статті здійснено аналіз правового статусу майнових прав у договорах купівлі-продажу нерухомості в Україні, окреслено проблемні аспекти їх практичного застосування в сучасних умовах. Основними джерелами регулювання є норми Цивільного кодексу України (ЦКУ), зокрема статті 656–657, які дозволяють укладати договори з майновими правами, але не визначають чітко їх правовий статус. Водночас невідповідність вимог нотаріального посвідчення та інтеграція з державними реєстрами ускладнюють захист прав сторін.

Особлива увага приділяється порівняльному аналізу регулювання майнових прав у романо-германських правових системах, зокрема в Румунії, Болгарії, Німеччині та Франції, де чіткіше визначено їх правовий статус і застосовуються механізми нотаріального оформлення та реєстрації.

Окремо аналізується судовий захист, який обмежує порушення прав покупців, та аналізуються недоліки української практики, зокрема щодо об’єктів незавершеного будівництва.

Зарубіжний досвід демонструє, що судовий захист майнових прав ефективніший за наявності чіткої реєстрації таких прав у державних реєстрах. В Україні Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не завжди відображає майнові права, що ускладнює їх захист.

Пропонуються напрями вдосконалення правового регулювання майнових прав, зокрема внесення змін до ЦКУ для уточнення їх статусу, забезпечення обов’язковості нотаріального посвідчення та впровадження цифрових технологій, таких як блокчейн, для підвищення прозорості угод.

Підкреслюється важливість гармонізації українського законодавства з європейськими стандартами для забезпечення правової визначеності.

Висновки роботи акцентують на необхідності вдосконалення механізмів правового регулювання майнових прав, які б забезпечували їх узгодженість із нормами цивільного права та захист інтересів сторін у договорах купівлі-продажу нерухомості.