Зміст договірного зобов`язання із купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості

Анотація

Стаття присвячена зобов’язанню із купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, як одному із різновидів цивільного правовідношення. Автором визначено, що зміст цього зобов’язання становить логічно побудована система прав і обов’язків сторін, конкретний перелік яких закріплено у Законі України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». У роботі акцентовано увагу на нетотожності понять «зміст зобов’язання», яке охоплює права і обов’язки сторін, та «зміст договору», яке зводиться до договірних умов. Останні слугують інструментом юридичного закріплення змісту зобов’язання.

У ході дослідження зроблено висновок, що зобов’язання із купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості є складним і взаємним, таким, що наділяє кожну зі сторін декількома правами і обов’язками. Специфіка досліджуваного зобов’язання полягає у його багатоетапності, адже процес виконання охоплює не лише класичні для купівлі-продажу дії із майном (приймання, передача, оплата), але й передбачає нетипові акти із передачі і прийняття майбутнього об’єкта нерухомості, зведення об’єкта нерухомого майна, забезпечення умов його постійної експлуатації у майбутньому, а також інші визначені законом дії. Задля того, щоб мінімізувати ризики у процесі виконання законодавцем запроваджено правові механізми, які врівноважують правовий статус кожної зі сторін і спрямовані на захист прав інвесторів.

У статті звертається увага на необхідності дотримання послідовності виконання обов’язків, де належне вчинення дій однією стороною являє собою умову для проведення виконання іншою стороною. Ігнорування певного обов’язку унеможливить перехід до наступного етапу виконання та перешкодить досягненню мети зобов’язання. Тому, для стимулювання боржника до вчинення активних дій кредитор наділений правом вимоги, якому відведено регулюючу роль у цьому процесі. Результати дослідження засвідчують, що об’єднавчим елементом системи прав і обов’язків у досліджуваному зобов’язанні виступає мета, яку слід визначати інтересом слабшої сторони правочину та яка полягає у набутті права власності на об’єкт нерухомого майна. Наведені висновки сформульовані, виходячи зі спрямованості спеціального нормативно-правового акта у відповідній сфері відносин. Помилковими є трактування, за якими метою купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості є зміна стану присвоєності об’єкта цивільних прав та перехід майбутнього об’єкта нерухомості.