Відчуження незабудованої земельної ділянки комунальної власності, яка перебуває в оренді. Окремі аспекти

Анотація

Розглядається питання пов’язане з особливостями правового режиму майна яке перебуває в оренді. Мова йде про можливість продажу земельних ділянок комунальної власності поза межами земельних торгів, які повинні в силу закону проводитись органами місцевого самоврядування у випадку відчуження земельних ділянок вільних від забудови фізичним чи юридичним особам.

В даній статті автор аналізує положення таких національних законодавчих актів, як Цивільний кодекс України, Закон України ’’Про оренду землі’’, наводяться приклади судової практики, як Верховного суду України так і рішень Конституційного суду, що регламентує дане питання.

В ході розкриття положень статті, автор приділяє значну увагу терміну переважне право орендаря, в чому воно полягає та як співвідноситься з поняттям викупу земельної ділянки з прилюдних торгів (земельного аукціону).

Автор детально аналізує положення Закону України ’’Про оренду землі’’, зокрема, значна увага приділяється розкриттю змісту статей, що безпосередньо дають можливість використовувати переважне право на викуп земельної ділянки, яка перебуває в оренді. Так, орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Не менш важливими в цьому контексті є положення Цивільного кодексу України, які характеризуються в цій статті та розкривають тотожний зміст понять, що знайшов своє відображення, як у спеціальному законі про оренду землі так і у ст. 777 ЦКУ, про переважне право наймача на викуп речі яка перебуває у нього в наймі. Відмітним є положення цивільного законодавства, які також аналізуються автором в даній роботі, щодо ідентифікації речей в цивільному обороті, і які саме з них можуть бути предметами земельних аукціонів з врахуванням ст. 777 ЦКУ. Так, вказано, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки та об’єкти розміщені на ній, переміщення яких є неможливим без їх знецінення.

Не менш необхідною у правозастосуванні є практика національних судів, яка по суті підтверджує положення ст. 9 закону про оренду землі та вказує на можливі наслідки подолання правової колізії при застосуванні норм Земельного кодексу України, які забороняють продаж незабудованих земельних ділянок комунальної власності поза межами земельних аукціонів. Не менш значимою є і практика Європейського Суду з Прав Людини, яка наводиться у даній статті. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

Важливою обставиною, є уникнення судової тяганини щодо оспорення процедури та результату земельних торгів. По суті, земельні торги є правочином. Так, ураховуючи, те що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною на підставі норм цивільного законодавства про недійсність правочину (статі 203, 215 ЦК України). І визнання недійсними результатів земельного аукціону не дасть орендарю ефективний захист свого переважного права на викуп орендованої землі, а тільки продовжить його намагання це зробити. Про що обґрунтовано зазначає автор даної статті.