Перспективи захисту та охорони прав інвесторів житлової нерухомості: судові та позасудові засоби

Анотація

В статті були розглянуті основні поняття механізму регулювання гарантій захисту та охорони прав інвесторів житлової нерухомості. Проаналізований сучасний стан правового регулювання прав інвесторів та встановлено, що існуючі законодавчі дефініції створюють «розмите» правове поле, що є підґрунтям за для зловживання в цій сфері. Підтримана існуюча в науковій літературі думка щодо існування загального та спеціального законодавства в сфері регулювання прав інвесторів житлової нерухомості.  Встановлено, що законопроект Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» належить до спеціального законодавства та, за умови його прийняття, стане основним джерелом, що структурує «розмите» та широке законодавче поле, представлене в спеціальному законодавстві тільки Законами України «Про інвестиційну діяльність» та ««Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Поза межами даної наукової статті залишений аналіз іноземного інвестування та інші особливості інвестування, оскільки метою ставилось дослідження існуючих та перспективних гарантій прав інвесторів житлової нерухомості за проектом Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».  Проаналізовані деякі новели законопроекту, зокрема форма правочину щодо майбутнього об’єкту нерухомості, його істотні умови та встановлено, що законопроект посилює гарантії прав інвесторів житлової нерухомості, тим, що вводить обов’язкову форму таких договорів – купівлю-продаж, закріплюючи одночасно його істотні умови. Новелами такого договору, зокрема, будуть обов’язкова інформація щодо правових підстав набуття права власності забудовником права власності на земельну ділянку; гарантування щодо першого продажу майбутнього об’єкту нерухомості, гарантування відсутності прав третіх осіб на майбутній об’єкт нерухомості. З урахуванням положень загального законодавства, зокрема, положень Цивільного кодексу України щодо договорів, встановлено що договір вважається укладеним тільки після досягнення сторонами згоди щодо усіх істотних умов, отже закріплення даних новел, як істотних умов договору, стане запорукою запобігання можливості подвійного продажу майбутнього об’єкту нерухомості.